与低利率和高移民相比,来自中国的资本外流可能对奥克兰的住房市场产生了更大的影响

与低利率和高移民相比,来自中国的资本外流可能对奥克兰的住房市场产生了更大的影响

关于海外买家购买房屋数量的新数据已经引发了关于政府对海外买家购买住宅房产限制的计划的争论。数据显示,海外买家购买的房屋数量稳步上升。去年第一季度所有住宅物业销售额的2.1%至今年第一季度的3.3%。然而,这些数据首次也给出了区域细分,显示海外买家的大部分购买都集中在在奥克兰,他们占所有购买量和皇后镇湖的7.3%,占其近10%。在奥克兰的一些郊区,近20%的销售额来自海外买家。上周五,财务大臣大卫帕克很快指出,外国买家活动主要集中在该国仅有的两个地方,住房负担能力严重问题。根据新西兰房地产研究所的数据,奥克兰住宅物业的中位数价格从2012年4月的496,000美元增加到2018年4月的850,000美元,增长71%。在皇后镇湖区,中位数价格上涨幅度更大,从2012年4月的493,000美元上升至2018年的950,000美元,增长93%。全国中位数价格上涨同期51%。因此,奥克兰和皇后镇的海外买家数量相对较多,是过去几年该国房地产价格出现大幅增长的主要因素吗?重要的是请记住,有三个主要因素导致房价大幅上涨。首先是过去六年中发生的移民极快增长。截至2012年4月的12个月中,新西兰有4006人净流失由于移民的原因,越来越多的人离开这个国家去海外生活而不是来到这里生活。在接下来的12个月中,已经变成净收益4776人,并且在截至2014年4月的12个月里,它迅速膨胀到净收益在截至去年4月的12个月中,这一数字达到了34,366,持续上升至71,885。截至今年4月的12个月净收益为67,038。移民迅速升级,尤其是奥克兰,很容易超过住房和导致了所谓的奥克兰住房危机。当需求超过供应时,价格普遍上涨。有助于推高价格的第二个因素是廉价银行债务的可用性。相关主题房地产市场外国买家房地产中国住房可负担性根据interest.co.nz的房屋贷款负担能力报告,2008年3月平均两年期固定抵押贷款利率在当前周期达到峰值9.64%,到2016年5月已降至周期性低点4.35它仍然接近这个低点4.69%。对他们自己来说,低利率和供过于求的需求将导致房屋价格上涨。但是还有第三个因素在起作用,直到2016年底,中国出现了大量的资金外流,而且这个涡轮增加了奥克兰房价的上涨。从2014年年中开始,interest.co.nz覆盖了许多主要住宅在奥克兰进行的房地产拍卖和规范是让他们由中国买家主导,无论是出席会议的人还是通过电话出价的人。最容易想到的是描述在奥克兰举行的招标。从2014年到2016年底的那些拍卖会是“疯狂的”。这是一个中国人的竞购狂潮,其动机是他们希望从中国获取资金。奥克兰的住宅物业似乎是放置这笔钱的好地方,因为住房短缺和低利率已经推高了房价我们可以坐下来积累资本收益。但是在2016年中期中国政府严厉打击资本外流时,这一切都突然结束。在短短几个月内,中国买家在开放的房屋和拍卖会上萎缩,销售开始狂热消退,市场冷却。其他因素,例如对新抵押贷款实行贷款与价值比率限制以及银行对抵押贷款申请的更严格审查也有所帮助,以及投资减税规则的变化也是如此属性。但这些事情对我们的住房市场影响不大,因为中国抑制了资本外流。如果这些控制措施再次得到缓解,会发生什么呢?我们仍然将抵押贷款利率徘徊在接近历史低点,奥克兰的利率尽管政府项目如KiwiBuild旨在增加供应量,但房价增长仍将大幅超过新房供应量,并且很可能会持续多年,甚至包括KiwiBuild在内的政府项目也会继续这样做。所有这些都需要价格再次开始暴涨中国的金钱水龙头将被重新开放。除非我们采取措施来规范和控制这种活动,否则我们的住房市场很容易被另一波来自海外的投机性购买所淹没。您可以通过以下方式自动收到我们所有的房产物品。订阅我们的免费电子邮件物业通讯。这将把我们所有与房产相关的文章(包括拍卖结果和利率更新)直接发送到您的收件箱,每周3-5次。我们不会与第三方分享您的详细信息d您可以随时取消订阅。要订阅只需点击此链接,请向下滚动到“Property email newsletter”并输入您的电子邮件地址。帮助interest.co.nz一如既往地独立发展我们的报道。为什么?读这个。


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